209% רווח - אין דבר כזה!!!

כבר כמעט 15 שנה שאני עוסקת בתחום השקעות נדלן. במהלכן עבדתי במגוון שווקים. בארה"ב, לונדון, קפריסין, בולגריה וכמובן ישראל. למרות ששיוקתי ומכרתי נדלן בחו"ל להשקעה, דירות, בתי קיט וכו' מעולם לא הייתי מעורבת או נחשפתי השקעות בחול שמשקפות יותר מ - 200% רווח, עד עכשיו.
 
כאשר מכרתי השקעות נדלן בדמות נכסים מניבים בקפריסין, אשר היו צפויים להניב החזר של 40% - 100% בשלוש שנים, דירות אלו נחטפו כמו לחמניות טריות במאפייה. היות וקפריסין עמדה להיכנס לאיחוד האירופי, לאף אחד לא היה ספק כי נכסים אלו עשויים להפיק רווחים שכאלה ושלמעשה שוק הנדל"ן ישגשג ויעלה כמו שקרה בכול מדינה שנכנסה לאיחוד. והם אכן עלו. כל המשקיעים שלי רשמו לפחות 50% רווח כשמכרו את דירותיהם, ורובן נמכרו תוך שנה שנתיים.
 
גם כיום אני עוסקת בתחום הקרוי השקעות בחול או ליתר דיוק, בפיתוח פרויקט נדל"ן בבולגריה. רכשנו קרקע המיועדת לבניית מגורים באזור היפה ביותר בעיר פלובדיב והמטרה היא בניית שכונת מגורים סגורה הכוללת בנייני דירות ובתים צמודי קרקע. אנו נמצאים כרגע בעיצומו של תהליך קבלת היתרים והבנייה מתוכננת להתחיל בשנה הבאה. אנו מציעים למשקיעים את ההזדמנות להצטרף לפרויקט ולקחת חלק ברווח יזמי מדהים.של מעל 200% בפרק זמן של שלוש שנים. במילים אחרות רווח ממוצע שנתי של 66%. למשקיעים קטנים ובינוניים רווחים כאלו הם משהו שהם לא שמעו עליו, משהו כמו too good to be true. משקיעים שלנו כשראו את הפרסום המדבר על כ-200% רווח בשלוש שנים הסתקרנו וביקשו לקבל פרטים נוספים. ואז כעבור זמן הם חשבו לעצמם "אין מצב, זה טוב מידי מכדי להיות אמיתי" בעקבות זה הם בצורה מנומסת הודו לי על זמני והדיעו לי כי הם אינם מעוניינים. חלק אחר אמרו לי "את נשמעת אמינה בעיני (מה שבעצם נכון), אבל זה בלתי הגיוני" למשקיעים אשר להם אין להם ניסיון בהשקעות בשווקים מתפתחים לא יכולים לעכל רווח של 200% כדבר הגיוני, לכן הם חששו כי זו הונאה. הם משוכנעים כי הם ימצאו את עצמם בתוכנית כלבוטק אם הם ישקיעו בעסקה כזו. היות וההערכות שלנו שמרניות, המשקיעים וודאי יעשו רווח גבוה יותר ממה שאנו מציגים, אבל נתון כזה אני אפילו לא מעזה להציג. תחזית ההוצאות הוגדלו לשם מתן ביטחון ותחזיות המכירה הונמכו כדי לשמור על שמרנות בההערכות. אז מה המילכוד? אין מילכוד. משקיעים אלו עומדים להרוויח רווח עצום על השקעתם.
 
לאלה מביניכם שקראו עד כה אסביר בקצרה איך עושים רווח כזה גבוה. ראשית יש בבולגריה עדיין מקומות שניתן לעשות רווחים כאלו, אנו כמובן לא היחידים. העיר פלובדיב בניגוד לעיר הבירה סופיה, ורנה ובורגס ואפילו רומניה השכנה, לא עשתה עדיין את הקפיצה הנדלנית הגדולה שלה . שנית היזם והמייסד של HGS מר נפתלי הלוי הצליח לאתר ולרכוש קרקעות במחיר נמוך של כ – 50% מהמחיר הריאלי שלהן, החברה שלנו פועלת באופן שמרני מאוד בכול מה שקשור לפעילות והוצאות. משהו שמזכיר יותר חברה משפחתית, בה כל פרוטה חשובה ונלקחת בחשבון. נקודה שלישית היא פשוטה מאוד להבנה, ההפרש בין עלות צהפרויקט לשווי המכירה שלו הוא מה שמניב רווחים מדהימים אלו. אני מראה למשקיעים את מלוא האינפורמציה ובאופן כללי התהליך אצלנו שקוף פשוט וברור. כל זה נותן למשקיע את הכלים להבנה מלאה של התוכנית העסקית. נתונים המגובים באין ספור מסמכים התומכים את ההערכות שלנו. אך עדיין משהו במבנה הנושי מקשה על האדם לקבל מספרי רווח כאלו של מעל 200% בעסקת נדל"ן.
 
אז הנה הדילמה. האם לפרסם את הנתון הזה של 200% רווח, אשר מבוסס על העליות והשווי העכשווי, או שעדיף לשנות את המספרים כך שיהיו קלים יותר לעיכול, וכך אולי הפרויקט יהיה קל יותר לשיווק למשקיעים? אכן דילמה! בינתיים אנו בוחרים להציג את המספרים האמיתיים.
יש למישהו הצעה?
 
אני מאחלת לכל הקוראים הצלחה רבה בהשקעותיהם בכלל או נדלן בחו"ל בפרט.
ברברה פז
מייסדת ומנכ"לית HGS ישראל