מגמות ומחירים בשוק הנדלן בבולגריה

נכתב עפ"י סקירה מקיפה שערכה פולינה סטויקובה, מחברת Bulgarian Properties.

 

בשנת 2010 מחירי הנכסים בבולגריה ירדו בכ-10%, אולם בשנת 2011 אנו עדים להתמתנות המגמה וירידה של 5% בלבד במחירי סוגי נכסים שונים. החדשות הטובות, הן הגידול במספר העסקאות והשקעות בנדל"ן בבולגריה בחודשים האחרונים, המראה על התאוששות שוק הנדל"ן בבולגריה.

 

נכון להיום השווקים הדינמיים ביותר הם סופיה הבירה והערים לאורך חוף הים השחור בדרום. ההשקעות בנדל"ן בסופיה נעשות על ידי קונים בולגריים ואילו השקעות לאורך חוף הים נשלטות כמעט לחלוטין על ידי קונים רוסים. על פי נתוני חברת Bulgarian Properties המכירות בשני אזורים אלו מהוות כ-40% מכלל המכירות בארץ, מה שהופך אותם לקובעי המגמה בשוק הנדל"ן למגורים ובמגזר בתי הנופש.

 

השקעות נדלן בבולגריה - עיקרי המגמות:

 

• עלייה במספר העסקאות בסופיה, ירידה של 5% במחירי הדירות שנמכרו לעומת שנה שעברה, ועלייה של 2.5% במחירים לעומת הרבעון הקודם.

 

• בתי הנופש מהווים שוק דינמי יותר, הקונים ממוקדים בעיקר באזור הנופש של חוף סאני ביץ', בדירות במחירים שבין 450 ו - 850 יורו / מ"ר. שוב מדובר בעיקר בקונים רוסיים.

 

• כמעט אין עניין בהשקעות באתרי סקי וירידה מתמשכת במחיר של נכסי באנסקו.

 

• ירידה במחירי הנכסים הכפריים של 6% בהשוואה לרבעון הקודם.

 

הצמיחה הכלכלית בבולגריה, כמו גם הירידה הגדולה של מחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, הובילו לעלייה במספר עסקאות הנדל"ן, המהווה אות חיובי ראשון בשוק הנדל"ן הבולגרי.

 

עם זאת, הגורמים השליליים עדיין משפיעים על השוק בטווח הקצר: לאחר גידול בתחילת השנה מספר ההלוואות שניתנו ירד לעומת 2010, השקעות זרות ממשיכות לרדת, כמו גם מספר ההיתרים הניתנים לבניית בנייני מגורים חדשים. גורמים שליליים נוספים כוללים את חוסר הביטחון הכללי שנסך המשבר כולל העמקת החוב הריבוני, ובכלל המצב הכללי של הכלכלה העולמית.

 

התחזית של Bulgarian Properties עבור 2011 היא המשך העלייה במספר העסקאות והתפתחות חיובית של המשק, כלומר מימוש התחזיות לצמיחה כלכלית של 3%. לדעת סטויקובה מחירי הנכסים יתחילו לעלות בטווח שבין סוף 2011 לאביב 2012. אם רוצים להיות זהירים, תרחיש ריאלי יותר הוא שעד סוף 2011 תחול ירידה מזערית של כ -2% בממוצע במחירי הנכסים.

 

באשר לסופיה הבירה, שהיא לב לבו של שוק הנדלן בבולגריה, מספר ההיתרים שהונפקו עבור בניינים חדשים עדיין נמוך ונראה שיזמים עדיין מפחדים ליזום פרויקטים חדשים כרגע. לדברי החברה תהליך מכירת הדירות הקיימות החל ויימשך כנראה עד סוף 2013 או אז, אם יהיו תנאים כלכליים מתאימים, נהיה עדים פיתוח חדש וגידול בהיצע של נכסים חדשים. לגבי בניינים קיימים מספר העסקאות והביקוש הם קבועים אבל נראה שבעוד כמה שנים נראה תהליך הגירה מהבניינים הישנים לדירות מודרניות יותר אשר יעודד כשלעצמו את הבנייה של בנייני מגורים חדשים.

 

לקריאת המאמר המלא.