השקעת נדלן בחו"ל: מורה נבוכים למשקיע המתחיל

עולם ההשקעות טומן בחובו אינספור אפשרויות ותחומים. אנו מתמחים בהשקעות נדלן בחול בעיר פלובדיב שבבולגריה. התשואה שאנו מניבים למשקיענו היא 209% עם סיום הפרויקט. נשמע בשמיים? עם רכישת הקרקע במחיר נמוך
 
במאמר הקצר הזה אנסה לדון בנושא השקעת נדלן בחו"ל,  להציג דרך שפויה למיפוי האפשרויות הללו, וגם להערכת הסיכונים וסינון השקעות נדלן בחול שאינן רלבנטיות.
 
אני מדמה את עולם ההשקעות לכלבו עצום מימדים ובו מדפים עמוסי כל טוב, מוצרים שונים ומגוונים: דירה, נדלן בחול, מיזם. לכל מוצר מחיר ייחודי, עטיפה שונה ונוצצת ובעיקר, כל מוצר עונה על צורך ספציפי.
 
המוצרים השונים, הינם אפיקי ההשקעה המגוונים ועלינו כמשקיעים מוטלת המשימה למצוא אנדלן בחול שהולם את צרכינו ותקציבנו בצורה הטובה והאפקטיבית ביותר, כל זאת כמובן לאחר בדיקה וניתוח מעמיק.
 
נסרוק את האפשרויות ונעבוד בשיטת האלימינציה, נסיר בדרך את האפשרויות שאינן מתאימות.
 
ראשית נעמוד על שני פרמטרים חשובים:
זמן
תשואה - הגדרה מילונית: הכנסה, רווח, גמול, תנובה, הטבה כספית, תגמול, תמורה, ריבית
 
זמן - נגדיר את זמן ההשקעה שמתאים לנו, קרי - מתי נצטרך את הכסף, האם אנחנו מחפשים נדלן בחול לטווח הארוך או השקעה לטווח קצר, האם אנו מצפים לרווח בהקדם או שהסבלנות משתלמת...
 
תשואה - נגדיר את גובה התשואה הרצויה בהתאם לסיכון, האם אנו מעוניינים בתשואה גבוהה או מחפשים השקעה סולידית ובטוחה שתתן תשואה מינורית יותר.
 
תשואה גבוהה = סיכון גבוה
 
וזה המקום לציין שכמו כל דבר בחיים, אם לא לוקחים סיכונים, בד"כ גם לא מרוויחים.
 
מוצרי ההשקעות לטווח קצר:
  
השקעות לטווח קצר הן בד"כ בעלות סיכון גבוה מאוד עם פוטנציאל תשואה גבוהה בהתאם, לדוגמא: מניות, מט"ח, אופציות... אלו שווקים דינמיים שכל טעות הכי קטנה בהם עלולה לעלות הרבה מאוד כסף.
 
ניתן כמובן להשקיע באפיקים סולידים אך כאמור, סיכון נמוך התשואה נמוכה בהתאמה.
 
מי שאינו מעוניין להסתכן ואינו זקוק לכסף נזיל לתקופה קצרה ימשיך לסט המוצרים הבא:
 
מוצרי ההשקעות לטווח ארוך:
  
במחלקת מוצרי ה"השקעה לטווח ארוך" נמצאות גם השקעות מתחום שוק ההון, כגון מניות ומכשירים פיננסיים בנקאיים סולידיים, אך באפיקים אלו כשמזהים פוטנציאל רווח עתידי, קשה לדעת מה יוליד יום ואין שום הבטחה שאכן נרוויח מזה משהו אם בכלל. כמו כן היות והתשואה נמוכה, שינויים שאינם קשורים באופן ישיר להשקעה כגון אינפלציה ועמלות כאלו ואחרות יכולות להשפיע באופן מכריע על הרווח.
  
בנוסף לכל האמור לעיל ישנן: "השקעות נדלן ישירות", אחרי שפסלנו את אופצית ההשקעות לטווח ארוך בעלות תשואה נמוכה נתמקד בהשקעות נדלן בחול האלה.
 
גם בתוך המושג הרחב הזה שנקרא נדל"ן ישנם תתי קטגוריות שונות באופן מהותי אחת מהשניה. אך דבר אחד משותף לכולן: בכל מקרה ההשקעה מבוצעת בנכס אמיתי וקיים. בין אם זו קרקע להשבחה, נדל"ן מניב, דירה, נדלן בחול או שותפות במיזם נדלני. הסבירות שערכו ייעלם וייפוג לחלוטין הוא לא סביר.
 
מוצרי הנדל"ן במובן הזה יחסית "מובטחים", אני אומר את זה בזהירות רבה כיוון שמחד, נדלן הוא אפיק השקעה מוכר, רחב ופופולרי, מוצר נגיש שלכולם מתישהו בחיים יש נגיעה אליו (רכישה, מכירה, השכרה של דירות ונכסים ועוד) ויצא לו שם של אפיק מובטח אולם ללא בדיקה ובחינה יסודית של הנכס ושל המשווק/שותף (קודם כל האם הנכס באמת קיים, שוויו ומיקומו) רמת הסיכון והחשיפה הנובעות מהשקעה בו עלולות להיות גבוהות מאוד.
 
האטקרטיביות של השקעת נדלן נובעת מכך שמדד הסיכון בו קיים אך הוא נמוך (שוב - מידת הביטחון שקיימת בהשקעות נדל"ן להבדיל מהשקעות אחרות הוא העובדה שהכסף מושקע במשהו ממשי, שעל פי רוב לא יכול להימחק כליל כמו מניות, מט"ח ואפילו אג"חים), כאשר מסתכלים על התנהגות ההשקעות בנדלן ניתן לראות שהיו, וכמובן עוד יהיו, משברים, עליות ומורדות, אך באופן כללי לאורך השנים הענף שומר על מגמת עלייה חיובית. המקצוענים אף יטענו שעיתות משבר הן התקופות הפוריות ביותר עבור השקעות נדלן שעפ"י רוב מבוצעות לפרקי זמן בינוניים עד ארוכים (לקנות בזול למכור ביוקר).
 
אך כפי שאני רואה את זה, היתרון הגדול בהשקעה מסוג כזה הוא שאי אפשר "להפסיד הכל" כי בכל זאת, נשארים עם איזושהי "תעודת אחריות" להשקעה, משהו ביד, קרקע או נכס בעלי שווי. בכל מקרה, ניתן למכור את הקרקע ולהחזיר חלק ניכר מההשקעה ולכן בבואנו לבדוק נכס נבדוק את שוויו אם נרצה יום לאחר הרכישה למכור אותו.
  
אז מה בכל זאת הבעיה?
  
השקעות נדלן והשקעות נדלן בחו"ל דורשות הון עצמי גדול מה שמהווה חסם ראשוני ומהותי לכניסה להשקעות נדלן איכותיות. לא סתם נולד הביטוי איילי נדלן.
 
מעבר להשקעה בורסאית בחברות נדלן, קשה למצוא נישה בתחום הזה שבו ההשקעה הנדרשת היא נמוכה. וזוהי הבעייתיות הגדולה של התחום, הרבה משקיעים מעדיפים להשקיע מעט ולהפסיד בהתאם מאשר להשקיע הון עצום ולהשאר בלי כלום....
 
בגלל החסם של ההון העצמי שהזכרנו, אנו עדים בשנים האחרונות לסוגי התאגדויות שונים של אנשים פרטיים לשם ביצוע השקעות נדלן. החל מקבוצות רכישה דרך חברות השקעות ויזמים שמאגדים קבוצות שקונות יחד נכסים בעיקר נדלן בחול.
  
ברצוני לציין שכבר קראתי כתבות רבות וטובות שמציינות מה ואיך לעשות אך לרוב בסיום הקריאה יצאתי מבולבל ונבוך. אם אני צריך לדעת כ"כ הרבה, מה היתרון בלתת לחברות נדלן בחול או ליזמים מנוסים לעשות את העבודה במקומי?
  
לכן בבואנו להשקיע בתחום עלינו לשים לב לכמה דברים חשובים:
  
• מה אני מחפש? השקעת נדלן בחו"ל, נדל"ן מניב, להשבחה, קודם כל להגדיר.
• מיקום גיאוגרפי ביחס למקום בו אתה נמצא - אם אתה יכול לנסוע, לראות ולבחון את הנכס במו עינייך, ולהתרשם בגוף ראשון מנכס נדלן בחול, עובדה זו מהווה יתרון.
• עם מי אתה עושה עסק - אמינות היא כלל יסוד לכל מערכת עסקית וכמוה גם השקעות, עפ"י רוב קשירת קשרים עסקיים עם גופים שאמורים להוביל את ההשקעה למחוזות רווח היא הכרחית מתוך מגבלות של זמן, הבנה וניסיון. לכן חשוב מאוד עם מי אתה קושר קשר כזה, מה הניסיון שלו עם נדלן בחול ומעל הכול מה הידע והקשרים שלו במקום בו מבוצעת ההשקעה בנדלן בחול.
• קרבה למרכז אורבני - במידה והחלטת להשקיע בנדלן חשוב לבדוק את הקרבה למרכז אורבני, אם נבחר נכס או קרקע בפריפריה אך עם זיקה למרכז אורבני בשלבי התפתחות אין ספק שהמרכז יגולם בפוטנציאל התשואה ויעלה את ערך ההשקעה. מגמות אורבניות ניתן לזהות בקלות דרך חברות או גופים אחרים שמחליטים לתקוע יתד באזור, כגון רשתות קמעונאיות ומרכזי קניות, ניתן לזהות מגמות אורבניות גם דרך בחינה מעמיקה של תוכניות עירייה וביצוע מחקר שוק.
• הכרה של גוף מוניציפלי - יש לבדוק האם באותה ארץ/עיר ישנו גוף מוניציפלי שמכיר בהשקעת הנדלן, רואה בקרקעות את הכיוון ההתפתחותי של האיזור ועוד, אם ההשקעה בנדלן חול עומדת בקריטריונים הללו נוכל לומר די בבטחה שזו השקעה כדאית. זו אמנם לא השקעה מניבה אבל יש לה פוטנציאל רווח גבוה מאוד. וכמו שמוזכר לעיל יש חשיבות גדולה לרמת ההיכרות של אנשי המקצוע בתוך המערכות המוניציפליות האלו. הכרת התב"ע העירונית, זיהוי המגמות וכו'.
לדוגמא - נווה צדק בתל אביב, לפני 20 שנה מחיר הקרקע עמד על 300$ למ"ר, אף אחד לא שער אז שהמקום יהפוך לפנינת נדלן נחשקת אך הקרבה למרכז וההכרה של גוף מוניציפלי עורר את עניינם של המשקיעים (שעשו בחכמה ורכשו קרקעות במחיר הזה דאז) והיום, מחיר הקרקע עלה ל - 4000$ למ"ר וזאת לפני בניה, אם משקיע היה חכם לבנות על השטח ולמכור במחירים של היום, התשואה שהתקבלה הייתה אף גבוהה יותר.
 
בד"כ אם ההשקעה נבדקת בצורה יסודית, גם השקעת נדלן בחו"ל, ונראה שיש בה פוטנציאל, סביר להניח שמתישהו הפוטנציאל שלה יתממש, אני מסיק את זה מהתנהגות השוק בכל העולם.
  
אני ממליץ, כמו בכל דבר בחיים, לא לשים את הביצים כולן בסל אחד, לחלק את ההשקעה בצורה חכמה בין כמה מוצרים, נדלן מניב, נדלן בחול וכו'. להקפיד על גיוון כך שבסופו של יום לא נאבד את כל הכסף ונבטיח לעצמנו תשואה יפה לפחות מאחד מאפיקי ההשקעה.
 
תחום הנדל"ן הוא תחום מאד מאתגר. בסופו של יום הנדל"ן מניב לנו סיפוק, נדל"ן מניב לנו עניין, נדל"ן מניב לנו רווח והכי חשוב, קלישאה, אבל נכונה מאוד, ליהנות מהדרך ומהחוויה כולה.
 
שלכם,
 
נפתלי הלוי