מה מניע את שוק הנדל"ן בבולגריה?

מאת פולינה סטויקובה, חברת Bulgarian Properties.

 

זהו המאמר הראשון בסדרת מאמרים שכותבת סטויקובה על שוק הנדל"ן בבולגריה לאור בחינה מדוקדקת שערכה על שוק הנדל"ן הבולגרי באמצעות מחלקת המחקר שעומדת לרשותה. להלן תקציר המאמר.

 

הורד מצגת של המאמר.

 

ברחבי העולם ובעיקר בבולגריה, חווה ענף הנדל"ן עשור דינמי מאוד בשנים 2000-2010. בולגריה דורגה לעתים קרובות שלישית מבחינת מהירות הצמיחה בשוק הנדל"ן, בודאי גם בגלל נקודת הזינוק הנמוכה של מחירי הדיור בבולגריה לעומת מדינות אחרות באירופה. גם היום, ולמרות שמחירי הבתים בבולגריה עדיין נשארים בממוצע הרבה מתחת לרמות המחירים במערב אירופה, מראים מחירי הנדלן בבולגריה עלייה בקצב מהיר, עליה ריאלית במספרים דו ספרתיים, ואחריה ירידה חדה של 40% בשנות המשבר 2008-2010. שוק זה החל להתפתח, עבר בום ואז נפילה - כל זאת בתקופה של 10 שנים בדיוק. כך בעצם נראה העשור הראשון בחייו של שוק הנדל"ן כשוק נאות, אמיתי, במדינה פוסט סוציאליסטית, שכיום חברה באיחוד האירופי.

 

כיום הרבה שאלות מועלות על האופן שבו מתפקד ומתנהג שוק הנדל"ן בולגריה, רבים שואלים מהם הגורמים העיקריים המניעים את מחירי הבתים. האם הגורמים הבסיסיים המשפיעים בד"כ על מחירי הבתים תקפים או שיש משהו ספציפי ייחודי לשוק הנדל"ן בבולגריה? מה מניע את המעגל? האם זהו התמ"ג או אינדיקטורים מקרו-כלכליים אחרים או הנדל"ן עצמו. המאמר הנוכחי מספק תשובות אנליטיות לשאלות בוערות אלו באמצעות חקירה של כמות עצומה של נתונים מקוריים שנאספו על ידינו ובאמצעות מקורות רלוונטיים נוספים.

 

להלן הממצאים העיקריים מהמחקר שערכה סטויקובה:

• הגורמים הבסיסיים ארוכי-הטווח הקובעים את מחירי הדיור תקפים גם בבולגריה.

• עם זאת, ישנן כמה סטיות מהמגמה ארוכת הטווח שאמורה להיות מוסברת באמצעות גורמים הקובעים מחיר נדל"ן בטווח הקצר.

• על מנת לחזות את התנהגות שוק הנדל"ן הבולגרי בטווח הקצר, יש להתייחס לגורמי טווח קצר בהתחשב בגידול הכלכלי הכללי של בולגריה.

• יש 2 מניעים מרכזיים המשפיעים על מחירי הנכסים בבולגריה והשפעתם נראית בפיגור של שנה.

 

בעת הצגת המחקר של סטויקובה בכנס, הביעו אנשים רבים התעניינות בבולגריה כיעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן, כשוק מתפתח וכן כמודל להתפתחות העתידית של שוקי הנדל"ן בכל העולם. שאלות רבות נשאלו וכן הועלו מן השטח הצעות למחקרים עתידיים, אשר יילקחו בחשבון ע"י סטויקובה והחברה אותה היא מייצגת.