עשרת הדיברות לרכישת נכס מניב - חלק 2

 

נתקלתם פעם בפרסומת לנכסים מניבים המבטיחה לנו תשואות שנתיות של 8-12%. איך זה יכול להיות נכון אם אנחנו יודעים שבשווקים מפותחים ברחבי העולם התשואה המקובלת בשוק הנדל"ן היא 3-4%?

 

 

מי שחתום על החוזה הוא אמור להיות אחראי באופן ישיר על בעיות עתידיות לכן חשוב להבין האם מקום מושבו בישראל או בחו"ל? אם מי שחתום מולך נמצא בחו"ל, ותיאלץ להתעמת או לתבוע, וגם לגבות בסוף, זה יהיה כמעט בלתי אפשרי. עלויות משפטיות של תביעה בחו"ל יקרות מאוד. לכן חשוב לחתום על חוזה עם אדם/חברה ששוהים בישראל.

 

לעתים קרובות החברה שאחראית על הכסף שלך היא חברה לניהול ביוסטון או סוכן נדל"ן בברלין. אתה גם לא רוצה לעבוד עם חברה חדשה בתחום. חברות ותיקות בדרך כלל יתקיימו לטווח הארוך. חברות נדל"ן חדשות צצות כפטריות כאשר יש הזדמנות לעשות כסף, אבל הן גם נעלמות מהר כשיש סימנים של בעיות.

 

איפה הם יהיו בעוד 6 שנים, כשתרצה למכור את הדירה שלך? מה תעשה אם אין לך מישהו אמין שיכול למכור את הדירה שלך? אתה צריך להבטיח פתרון למכירת הדירה שלך, להבטיח שיהיה מי שידאג לכך.

 

כדאי לדבר עם לפחות שני משקיעים שעבדו עם החברה לפחות שנתיים. אם הכסף שלך חשוב לך, פגוש את המשקיעים פנים אל פנים. אם תדבר עם המשקיעים פנים אל פנים, תופתע לגלות כמה מידע תוכלו להרוויח בפגישה זו. גם תוכל לדעת אם ההמלצה שלהם היא אמיתית ובכלל עד כמה המידע אמיתי.

 

החשובה ביותר היא חברת הניהול! כל מה שנכתב למעלה רלוונטי גם כאן. המוניטין שלה חשוב לא פחות מהמוניטין של החברה המוכרת.

החברה או האדם המנהלים את הנכס הם אלה שאחראים על שליחת הצ'ק החודשי שלך. חשוב לברר על המוניטין של חברת הניהול, אתה חייב להיות מסוגל לסמוך על החברה שתקיים את ההתחייבות לשלוח כמו שעון את מה שהובטח לך. בצומת הזו ההחזר החודשי שלך בסך 10% יכול להפוך ל-4% וזה קורה הרבה. פתאום הם מודיעים לך שהם לא הצליחו להשכיר את היחידה שלך במשך 3 חודשים או שיש לתקן את הגג, ואין שום דבר שאתה יכול לעשות בקשר לזה. לא סביר שתטוס כדי לבדוק אם הדירה הושכרה במשך 9 חודשים או 12 או אם עלות תיקון הגג היתה 3000$. אתה חייב לסמוך עליהם, לכן כדאי לבדוק אותם ככל האפשר. אתה חייב לקבל המלצות אישיות ועדיף שוב, פנים אל פנים. (וזכור את הטיפ הראשון, אין בעיות כל עוד אתה משלם לעצמך את התשואה הגבוהה).

 

האם יש לקבלן הבונה הרבה ניסיון? בדוק בניינים אחרים שהוא בנה לפני 5-7 שנים, כדי לראות את איכות הבנייה. בדוק אם ישנם סדקים מתחת למרפסת אם יש סימנים של חלודה ליד הצינורות בקירות, זה סימן שהצינורות דולפים. ייתכן שיהיה עליך לשלם אלפי דולרים או יורו בעתיד לתקן את הצינורות בבניין. דבר עם הדיירים, דפוק על הדלתות. אתה תהיה מופתע עד כמה אנשים שמחים להתלונן. תוכל לגלות בעיות נוספות מעבר לבנין גם על האזור, בתי ספר, האם יש ביקוש לדירות באזור או האם יש בתים רבים למכירה אבל הרבה פחות מהבתים נמכרים.

 

לגבי השקעות בחו"ל הדרך הטובה ביותר לברר את ערך הדירה היא הערכת שמאי מקומי מאחר שאין לנו את היכולת מישראל לדעת את הערך האמיתי של הנכס. השמאי בודק לא רק את נתוני הנכס כמו מספר חדרי שינה ושירותים, הוא גם בודק את המיקום, איכות הבניין, השנה בה הבניין נבנה, מחירי דירות שנמכרו באזור, מגמות השוק, כמה קשה וכמה זמן לוקח למכור כזה נכס וכו'.

ככל שסוכן הנדל"ן שיעריך את הנכס מתמחה בשכונה המסוימת, תוכל לקבל אינדיקציה טובה יותר לגבי טיב וערך הנכס.

 

במדינות מסוימות, האינטרנט הוא מקום טוב לקבל מידע בסיסי על נכסים. למשל בארצות הברית, אם יש לכם את הכתובת המדויקת של הדירה, באתר Zillow.com תוכלו לקבל מושג על ערך הנכס. לעתים קרובות הם גם מדווחים על מגמות השוק באזור.

 

אם יש יותר בתים למכירה בשכונה מאשר מספר המכירות שבוצעו בשנה האחרונה, ניתן ללמוד שזה עלול להיות קשה למכור את הבית הזה בשנים הבאות. זה אומר שאנשים "מעיפים" את בתיהם למכירה ושיש ביקוש מועט לבתים בשכונה.

 

בעת חישוב התשואה השנתית שלך, קח בחשבון 10 חודשי שכירות בלבד ולא 12 חודשים. תמיד יהיו לך הוצאות נוספות, דברים שאתה אחראי לתקן, אגרות, זמן להכנת הדירה לפני דייר חדש שמגיע וכו'.

 

בררו עם אנשים מנוסים בשוק המקומי מהן כל ההוצאות. יש מדינות שבהן יש יותר מסים, אגרות, עלויות ניהול, עלויות ביטוח, בררו היטב כי הם עלולים להיות שונים לגמרי מאשר בישראל. בארה"ב, ההוצאות הן שונות ממדינה למדינה. ההוצאות האלה יכולות להגיע עד 40% מההכנסות שלכם מהשכירות. ייתכן שעדיין העסקה משתלמת, אבל אתם חייבים להיות מוכנים! כל ההוצאות שלכם, כולן, צריכות להיות חלק מחישוב התשואה.

 

האם כאשר תמכור את הדירה בה השקעת, תוכל לשלוח את כל הכסף שלך בחזרה לארץ? לדוגמה: בקפריסין ובמדינות אירופאיות אחרות מאפשרים לך להוציא רק 10% מהרווחים מדי שנה, כלומר זה יכול לקחת 10 שנים עד שתחזיר את הרווח שלך ממכירת הבית. היה מוכן!

 

הכר היטב את חוקי המס של המדינה בה אתה משקיע וגם את יחסי המס שיש לישראל עם אותה מדינה. במדינות מסוימות, כמו בישראל למשל, המסים על מכירת הנכס עשויים להיות גבוהים מאוד וזה יכול "לאכול" אחוז גדול מהרווח. לישראל יש הסכמי מס עם מדינות רבות ברחבי העולם. לעתים קרובות זה מאפשר לקונה הישראלי הנחה במס אם הרכישה עצמה נתפרה נכון. מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי בינלאומי של נדל"ן. זה יכול לחסוך לכם אלפי דולרים במהלך ה-exit, המכירה של הנכס.

 

הנה חמשת הטיפים הראשונים.

 

אם יש לכם שאלות אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר, נשמח לענות ולשתף במידע נוסף העולה משאלותיכם.